Hvað er að gerast á fasteignamarkaði?

Það er ekki annað hægt en að furða sig á stöðunni á fasteignamarkaði hér á landi. Eins og flestir vita hefur íbúðaverð farið stighækkandi á síðustu árum og um leið virðist ekkert hægjast á uppbyggingu. Þetta á allavega við um höfuðborgarsvæðið þar sem ný hverfi spretta upp eins og gorkúlur.
Staðan breyttist auðvitað töluvert þegar bankarnir komu inn á lánamarkaðinn á sínum tíma og fóru að bjóða 100 % lán með betri vöxtum. Þá var orðið auðvelt að kaupa, sem seljendum þótti mjög gaman. Flestir gerðu bæði og sumir gerðu líka annað sem kennt er við hið skemmtilega hugtak "endurfjármögnun".

En núna er útlitið annað. Í nýjustu fréttum segir að Kaupþing hafi hækkað vexti á íbúðalánum upp í tæp 6 % og það sem meira er þá mega þeir sem eru með gömlu lánin frá þeim (rúm 4 %) ekki flytja þau með sér eða leyfa öðrum að taka þau yfir, án þess að lánið taki á sig þessa auka vexti. Það gerir að ef fólk vill e-ð hreyfa við gömlu lánunum þá breytast þau í 6 % lán eða þá að fólk getur borgað þau upp með 2 % uppgreiðslugjaldi. Sem dæmi þá kostar 400 þús að borga upp 20 milljón króna.

Að mínu mati setur þetta nýjasta útspil Kaupþings fasteignamarkaðinn í sjálfheldu. Svo efast ég ekki um að hinir bankarnir komi í kjölfarið.
En af hverju sjálfheldu?
Í fyrsta lagi munu þeir sem eru að kaupa hika við að kaupa íbúð eða taka yfir lán með svo háum vöxtum. Svo ekki sé talað um hvað það er dýrt fyrir þá sem eru að kaupa í fyrsta sinn.
Í öðru lagi eru þeir sem eru að selja fastir með þessi lán sem enginn vill taka yfir. Að auki vilja þeir sjálfir ekki taka þessi lán með sér eða borga þau upp með tilheyrandi kostnaði.

Annað sem mér sýnist hafa breyst upp á síðkastið er hertara greiðslumat. Um árið gat maður farið í greiðslumat á netinu og breytt ýmsum forsendum að eigin vild. En í dag hafa a.m.k. bankarnir sett afar stífar forsendur inn í greiðslumatið sem þýðir bara það að fólk á erfiðara með að fá lán.

Þannig að staðan er sem sagt sú. Íbúðaverð heldur áfram að hækka og þeir sem eiga íbúðir halda áfram að "græða". Fyrir gróðann er hægt að skipta á gömlu íbúðinni fyrir aðra nýja og betri. En til þess að gera það þarf bankinn að samþykkja að viðkomandi sé borgunarmaður fyrir henni. Þar kemur greiðslumatið góða til sögunnar og ekki eru allir sem fljúga þar í gegn. Þannig að fyrir marga er þessi "gróði" ekki beint áþreifanlegur. Svo hafa vextirnir hækkað, eins og kom fram hér áðan, sem gerir þetta allt miklu dýrara og erfiðara. Bankarnir hafa sem sagt dregið til sín viðskiptavini í massavís með gömlu lánunum en ákveða svo upp á eigin spýtur að hækka vaxtaprósentunni. Samningsbrot?
Þar með er fólk fast í viðskiptum við þá og fast í núverandi eign. Skemmtilegt.

Að lokum er einn punktur sem ég er viss um að mjög margir hafa hugsað út í. Hvað gerist svo þegar dregur úr eftirspurn eftir nýjum hverfum og byggingum? Það hlýtur að gerast á endanum. Og þegar það gerist má allavega gera að því skóna að iðnaðarmenn finni mikið fyrir því. Svo auðvitað fasteignasalar, en hverjum er ekki sama um þá? Djók. Ég heyrði einu sinni um e-n frægan hagfræðing sem kom hingað til lands til að halda fyrirlestur. Hann kom í viðtal í fréttum þar sem hann var spurður út í íslenskt efnahagslíf. Hann sagði þá að það sem hann tók strax eftir þegar hann flaug yfir borgina voru allir byggingarkranarnir. Sem hann sagði vera allt of marga fyrir svona lítið land!
Lógíkin segir að íbúðaverð lækki þegar framboð verður of mikið. En flestir eru sennilega búnir að vera að spá að það gerist í mörg ár. Samt gerist bara hið öfuga og þetta hækkar bara og hækkar. Og hvernig útskýrir maður það?